2009년 신년특집 부동산[펌]

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▶▶(1) 투자목적의 부동산 매수는 시장이 바닥을 지날 때까지 서두르지 않아도 될 것 같다:

지금이 바닥인지 아닌지는 지나보기 전에는 아무도 모릅니다.

다만 지금이 바닥권이라 하더라도, 자금력이 아주 많은 사람이 아닌 이상은
많지 않은 여유자금을 미리부터 고정자산에 묻어두게 되면

개인이나 가정에서 혹시라도 유동성에 문제가 생길 때 대처하기 힘들어지므로
굳이 총대 매고 미리 남보다 앞서서 부동산에 돈을 넣어둘 필요성은 적습니다.

▶자금력이 많은 사람이나 기업들이 부동산을 바닥권에서 선취매 한 다음에
움직이기 시작하는 것을 보면서 사도 늦지 않습니다.

주식시장은 대세상승으로 전환시 처음부터 빠르게 오르는 경우도 있지만
부동산시장은 대개는 처음에는 천천히 오르다가 나중에 상승각도가 급해집니다.

또한 모든 부동산이, 모든 아파트가 한꺼번에 크게 오르기보다는
돌아가면서 오르는 경향이 있기 때문에 한발 늦게 사더라도 후발주를 살 기회도 있습니다.

그래서 바닥이 지나는 것을 본 뒤에 사도 괜찮다는 것입니다.

▶IMF시절에도 정확히 바닥에서 산 사람들 중 대단한 대박을 터뜨린 사람들도 있지만
바닥을 굳히고 오르는 추세가 나타난 뒤에 산 사람들도 안정되게 상당한 투자수익을 올렸었습니다.

물론 대세상승이 오래 지속된 후 늦게 올라타면 위험하지만,
부동산침체가 1년으로 끝날지 그 이상 어느 정도 오래갈지도 미리 예단하기 힘드므로

양자 사이에서, 즉 수익창출과 위험관리 사이에서 일반인이 취하기에 무리없는 방법은
바닥을 지나서 어느 정도 흐름이 자리잡아갈 때에 편승하는 것입니다.

(본 글은 전체적인 시각에서의 이야기이며 개별적으로 움직이는 부동산은 언제라도 있습니다.)

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▶▶(2) 부동산 시장은 경기회복 나타난 뒤 주식시장보다 한발 늦게 움직인다.

전통적으로 보면 부동산시장이 경기보다 선행하거나 주식시장보다 앞서서 크게 움직이지는 않습니다.
따라서 경기회복과 주식시장의 상승 전환을 확인한 다음에 사도 늦지 않는 것입니다.

(제 글에서 작년 12월초에 주식비중을 높이는 전략을 제시하였지만
이는 단기적인 시각의 이야기이고 대세상승까지 이야기 한 것은 아니었습니다.)

▶부동산시장은 대부분이 큰 금액으로 매매가 이루어지는 시장인데
사람들의 경제형편이 가장 저조해진 상태에서는 부동산을 살 여력이 별로 없습니다.

사더라도 기존 부동산을 팔아야지만 새로운 부동산을 살 수 있기에 시장의 수급을 전환시켜주지는 못합니다.
제 주변에서 아는 사람들도 집을 옮기려고 하는데 기존의 집이 팔리지 않아서 옮기지 못하고 있습니다.

즉 자금 여유가 있는 사람이 부동산을 사더라도 후속 매수세는 제한적일 수 밖에 없습니다.

큰 장이 오는 것은 일반의 매수세가 많이 뒤따를 때에 가능한데, 경기가 좋아져서 일반인들의 경제형편이
본격적으로 피어나고 자금 여력이 축적된 다음에 본격 매수세로 나설 수 있습니다.

무주택자가 신규 수요자로 나서는데 있어서도
우리나라 수도권의 아파트 가격은 사람들 소득 대비하여 낮은 것은 아니라서

아파트 가격의 본격적인 상승 추세가 확인되지도 않은 상황에서는
대출을 많이 받으면서까지 매수에 나서기에는 부담을 느끼게 됩니다.

▶이와 같이 부동산시장은 경기가 좋아져서 사람들 경제형편이 피어나고
금융기관과 시중의 유동성이 좋아지고 대출도 활발해진 다음에나 크게 움직일 수 있는 여건이 조성됩니다.

주식시장이 먼저 오르면 직접투자나 간접투자인 펀드에서 늘어나는 돈으로도 부동산 살 여력이 생겨납니다.
지금은 반대로 펀드에서 줄어든 돈으로 인하여 와신상담하는 시기가 이어지고 있는 중입니다.

반면에 주식시장은 특성상 부동산시장보다는 선행하고 경기보다 앞서서 오르는 곳이므로
주식시장을 바라보다가 부동산을 매입할 타이밍을 잡는 것도 요령이라 하겠습니다.

▶투자에서 주식투자만 하던지, 부동산투자만 하던지, 그것은 각자의 성향과 여건에 따라서 달라지지만

다른 시장끼리 서로 연동하거나, 선행 또는 후행하는 양상이 나타나므로
어떤 시장에서 투자를 하더라도 다른 시장에 대해서도 알고 있는 것이 더 나은 판단을 하는데 도움이 됩니다.

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▶▶(3) 순수 주거목적의 부동산은 자금 사정 범위 내에서는, 싸게 살 기회를 모색해도 괜찮다:

서브프라임 사태 이후 현재까지 한국의 주택가격 하락률은 선진국보다 낮은 상태라서
앞으로 하락이 더 나타날 우려도 없지 않아 있습니다.

물론 아닐 수도 있지만, 앞서 이야기하였듯이 바닥이라 하더라도
투자를 목적으로 할 때에는 꼭 서두를 필요가 있는 것은 아닙니다.

▶그러나 직접 거주할 순수 주거목적의 부동산이라면 주거의 가치를 활용하는 것이므로
가정 형편에서 충분히 감당할 금액이라면 마음에 드는 주택을 싸게 살 기회를 모색해도 될 것입니다.

지난 수년 동안 아파트의 의미를 바라볼 때 시세차익에 너무 익숙해져 있어서
주거가치의 비중을 너무 낮게 사람들이 잡은 경향이 있습니다.

예를 들어, 직접 주거할 아파트를 살 때에도
“투자가치가 있으면서 직접 거주할 아파트”를 원한다는 말을 대부분 사람들이 으레 해왔습니다.

그러나 사실 투자가치와 주거가치는 가격면에서 일치하지 않는 것이 보편적입니다.

▶왜냐면 투자가치라 함은 현재보다 나아질 미래의 성장성을 내다볼 때 생겨나는 것이라서
현재 주거가치에 비하여 가격은 미래 성장성을 반영하여 높게 형성되게 마련입니다.

현재 아무리 좋아도 추가로 더 좋아질 여력은 적다면 가격은 현재 주거가치 수준만을 반영하게 되고
현재 아무리 안좋아도 지금보다는 좋아질 여력이 크다면 가격은 현재 주거가치보다 높게 형성됩니다.

따라서 투자가치가 있다는 이야기를 역으로 이야기하면
현재 가격 대비해서는 상대적으로 현재 주거가치는 못한 것입니다.
(이때 돈의 여유가 많다면 다주택자로서 직접 거주는 하지 않고 사서 세주면 좋은 것입니다.)

이런 아파트들은 매매가격대비 전세비중은 낮게 형성되어있습니다.
역으로 이야기하면 전세가격 대비하여 매매가격이 높게 형성되어있는 것입니다.

따라서 성장성을 감안하여 생겨나는 대중적 인기를 고려하지 않는다면
주거가치면에서 충분히 만족할만한 집의 선택이 각자 달라질 수 있는 것입니다.

▶비유를 하자면, 미인대회에서의 투표는 대부분이 비슷한 사람을 선택하더라도
결혼하여 함께 살 사람인 배우자의 선택시에는,

모든 사람에게 최적의 배우자가 똑같지 않고 각자 느끼는 최적의 배우자가 다른 것입니다.
주택 또한 그런 것입니다.

똑같은 가격을 주고 구입하는 주택에서 최적의 투자대상과
최적의 직접 주거할 집이 꼭 일치하는 것은 아닙니다.

흔히 A 아파트가 B 아파트보다 좋다고 주장하는 이야기를 들어보면 가격도 A가 B보다 높습니다.
그러면 비교에서 의미가 없습니다.

예를 들면, 조망권이 우월한 25평 아파트와 조망권은 그렇지 못한 32평 다른 아파트의 가격이 똑같을 때
둘 중에서 어떤 아파트가 내 가정에 더 높은 주거가치를 가져오는가를 봐야합니다.

즉, 똑같은 가격의 아파트를 대상으로 하면서 어느 아파트가 나에게 더 주거가치가 높은가를 봐야합니다.

▶침체기에는 시세보다 많이 싸게 매물로 나오는 주택 중에서 각자의 성향과 가정의 입장에 잘 맞는 것을
발견하기에 오히려 편리할 수도 있으므로, 그런 것이라면 구입을 고려해도 될 것입니다.

싸게 매입한 가격 이하로까지 설사 나중에 더 하락하더라도, 하락하는 가격만큼은
내 가족의 편리성에 최대 충족이 되고, 내 가정에 최선의 주택으로서 가치를 얻어내는 것이라 보면 됩니다.

다행히 매입 가격 이하로는 하락하지 않는다면 훗날 언젠가는 오를 수도 있는 일입니다.

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▶▶(4) 수도권에서 성장성은 서쪽에서 찾으면 좋겠다:

과거에는 수도권의 북쪽이 휴전선으로 막혀있고 군사적 불안감으로 인하여
서울에서도 북쪽보다는 남쪽 위주로 팽창을 하고 발전을 해왔습니다.

그러나 앞으로는 서쪽으로의 팽창과 발전성이 높다고 여겨집니다.

남쪽은 너무 많이 쫓아내려가면서 발전을 하여서 서울로의 출퇴근이 불편한 지역으로까지 팽창하였습니다.

현재 서울의 동쪽은 산으로 막혀있어서 팽창할 여지가 적고 (남양주시 정도임)
서쪽은 평야로 넓게 뚫려 있을뿐더러 여러 가지 재료가 서쪽 방향에서 생겨나 있습니다.

▶이미 개발이 상당부분 진행 중인 마포구의 상암DMC와
강서구의 마곡 첨단산업단지도 넓은 평지에서 건설이 가능한 것입니다.

서울에서 일반 공장 단지가 사라지면서 첨단산업위주로 남게 될 때에
구로구에 있는 가산 디지탈밸리의 역할도 증대될 것입니다.

용산구의 용산국제업무지구도 강북중심지나 강남중심지에 비해서는 서쪽 방향에 위치해 있습니다.

열악한 환경을 만들었던 공장들이 이전하여 나가는 영등포지역도 꾸준히 좋아지고 있음을
그 곳에 갈 때마다 가시적으로 느끼게 됩니다.

▶강남이 발전하는데 지방과 빠른 소통의 역할을 해주는 경부고속도로도 기여하였듯이
국제화시대에는 서쪽에 있는 인천국제공항의 역할이 중요해지게 됩니다.

점점 바빠지고 있고 기동성이 중요해지는 시대라서
지방에 출장다니는 것에서도 저가항공사의 이용을 비롯하여 김포공항 비행기 이용도 늘어날 것입니다.

고속철 KTX의 출발역인 서울역, 용산역, 광명역도 서울의 서쪽에서 이용이 편리합니다.

광명시에 위치한 광명 역세권도 개발이 계속 이루어질 것입니다.

주변 사람들을 보면 회사에서 지방 출장갈 때 KTX 타고 가는 사례를 점점 더 많이 보게 됩니다.
저도 과거에는 직접 운전하거나 고속버스를 주로 탔지만 지금은 주로 기차를 탑니다.

▶인천에서 김포 사이에 경인운하가 만들어지고 강서구를 지나 마포구, 용산구까지 해상교통이 연결되는 것도
서쪽의 발전을 더욱 촉진시키는 계기가 될 것입니다.

내막은 모르지만 만약에 정부가 한반도대운하에 집착하고 있다고 가정한다면, 분위기 조성을 위하여
우선적으로 경인운하의 활용가치를 극대화하려고 노력할 것입니다.

세계 강국으로 성장해갈 중국과 교역의 증가도 서쪽이 혜택을 받기에 유리하고
인천 송도의 국제화도시도 이미 서쪽에 건설 중에 있습니다.

▶이와 같이 각종 업무용, 첨단산업용 수요의 증가, 편의성 증가,
미래교통의 허브, 국제화시대의 중심축 등 여러가지 측면에서

서울 및 수도권에서 성장성을 내다보겠다면, 과거에 남쪽에서 주로 찾듯이
미래에는 서쪽 방향에서 찾는 것이 상대적으로 확률이 높으리라 예상됩니다.

▶전반적으로 그렇지만, 동쪽이나 남쪽이나 북쪽도 지금보다 좋아질 부분들이 많이 있습니다.
다만 이 글에서는 핵심만 이야기하고 나머지는 지면상 생략합니다. 나중에 다른 글에서 다루겠습니다.

(개별적인 선택에서도 부동산 경기는 기본적으로 보는 것이 필요합니다.)

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▶▶(5) 개인 입장에서 부동산에 연루된 자금 관리는 계속 중요할 것이다:

우리나라 가계 자산에서 부동산 쪽에 생겨나있는 대출의 비중이 현재까지 상당히 높기 때문에
경기의 회복이 더디고 부동산 시장이 빠르게 돌아서기 힘들다면

개인 입장에서 부동산에 연루된 자금 관리는 계속 중요할 것입니다.

이에 대해서는 작년에 몇차례 구체적인 이야기를 했었기 때문에 여기서는 생략합니다.